Можно ли владеть землёй в Таиланде иностранцу: правда о собственности и рисках
Можно ли владеть землёй в Таиланде, будучи иностранцем?
Если отвечать коротко и честно — напрямую нет.
Но если смотреть на реальную жизнь, а не на сухую строчку закона, — иностранцы спокойно владеют домами, виллами и участками в Таиланде десятилетиями. Просто делают это не так, как в России.
Здесь важно сразу понять главное: речь не о том, что «в Таиланде всё нельзя» или «вас обязательно обманут». Речь о том, что земля и недвижимость — это разные вещи, и для земли действуют особые правила.
Разберём спокойно, без мифов и страшилок:
что именно запрещено, что разрешено, какие схемы рабочие, а какие лучше обходить стороной.
Почему иностранцам запрещена земля
Таиланд не уникален. Ограничения на владение землёй иностранцами есть во многих странах Азии. Это не враждебность к приезжим, а государственная политика.
Земля здесь считается стратегическим ресурсом. Государство защищает её от скупки иностранным капиталом, поэтому право собственности на землю закреплено только за гражданами Таиланда.
Но — и это важно — запрет касается именно земли, а не жилья вообще.
Земля здесь считается стратегическим ресурсом. Государство защищает её от скупки иностранным капиталом, поэтому право собственности на землю закреплено только за гражданами Таиланда.
Но — и это важно — запрет касается именно земли, а не жилья вообще.
Что иностранцу в Таиланде можно на самом деле
Несмотря на запрет на землю, иностранцы легально и массово владеют:
— квартирами в кондоминиумах в полной собственности,
— виллами с долгосрочной арендой земли,
— домами через зарегистрированные компании,
— недвижимостью, оформленной на тайского супруга с юридической защитой.
И это обычная практика, которой пользуются тысячи людей — от пенсионеров до инвесторов с крупными портфелями.
— квартирами в кондоминиумах в полной собственности,
— виллами с долгосрочной арендой земли,
— домами через зарегистрированные компании,
— недвижимостью, оформленной на тайского супруга с юридической защитой.
И это обычная практика, которой пользуются тысячи людей — от пенсионеров до инвесторов с крупными портфелями.
Самый популярный и спокойный вариант — лизхолд
Лизхолд — это долгосрочная аренда земли. Обычно на 30 лет с возможностью продления ещё на два таких же срока. В сумме — до 90 лет.
На практике это выглядит так: вы покупаете дом или виллу, а земля под ней оформляется в официальную аренду, которая регистрируется в земельном департаменте.
Такой договор:
— закреплён законом,
— привязан к конкретному участку,
— может быть продан,
— передаётся по наследству,
— подходит для инвестиций и аренды.
Почему лизхолд выбирают чаще всего:
— это легально и прозрачно;
— не нужны подставные лица;
— цена ниже, чем при покупке через сложные схемы;
— объект легко продать дальше;
— покупатели и юристы понимают этот формат.
Если говорить честно: для жизни и инвестиций на 10–20 лет лизхолд — самый разумный вариант.
На практике это выглядит так: вы покупаете дом или виллу, а земля под ней оформляется в официальную аренду, которая регистрируется в земельном департаменте.
Такой договор:
— закреплён законом,
— привязан к конкретному участку,
— может быть продан,
— передаётся по наследству,
— подходит для инвестиций и аренды.
Почему лизхолд выбирают чаще всего:
— это легально и прозрачно;
— не нужны подставные лица;
— цена ниже, чем при покупке через сложные схемы;
— объект легко продать дальше;
— покупатели и юристы понимают этот формат.
Если говорить честно: для жизни и инвестиций на 10–20 лет лизхолд — самый разумный вариант.
Покупка земли через компанию: законно, но не для всех
Второй вариант — регистрация тайской компании, которая покупает землю. Формально такая компания считается тайской, если 51% акций принадлежит гражданам Таиланда.
Юридически это допустимо. Практически — это сложная схема, которая подходит не каждому.
Есть постоянные расходы: бухгалтерия, отчётность, налоги, сопровождение. Есть риски, если используются номинальные акционеры. Есть нюансы контроля.
Этот вариант оправдан, если:
— покупается несколько объектов,
— недвижимость используется в бизнесе,
— инвестор понимает, что делает, и готов к обслуживанию структуры.
Для одной виллы «для жизни» — обычно это избыточно.
Юридически это допустимо. Практически — это сложная схема, которая подходит не каждому.
Есть постоянные расходы: бухгалтерия, отчётность, налоги, сопровождение. Есть риски, если используются номинальные акционеры. Есть нюансы контроля.
Этот вариант оправдан, если:
— покупается несколько объектов,
— недвижимость используется в бизнесе,
— инвестор понимает, что делает, и готов к обслуживанию структуры.
Для одной виллы «для жизни» — обычно это избыточно.
Оформление на тайского супруга
Если иностранец состоит в официальном браке с гражданином Таиланда, земля может быть оформлена на супруга.
Здесь важно быть предельно честным: юридически земля будет принадлежать тайцу, а не иностранцу.
Поэтому обязательно оформляются дополнительные документы — брачный контракт, подтверждение источника средств, защитные соглашения. Без этого схема рискованная.
При правильном сопровождении она работает, но подходит не всем и требует высокого уровня доверия внутри семьи.
Здесь важно быть предельно честным: юридически земля будет принадлежать тайцу, а не иностранцу.
Поэтому обязательно оформляются дополнительные документы — брачный контракт, подтверждение источника средств, защитные соглашения. Без этого схема рискованная.
При правильном сопровождении она работает, но подходит не всем и требует высокого уровня доверия внутри семьи.
Почему с квартирами всё гораздо проще
Очень часто люди путают землю и квартиры.
Квартиры в кондоминиумах иностранцы могут покупать в полную собственность — навсегда. На своё имя, с правом наследования, продажи и аренды.
Ограничение только одно: иностранцам может принадлежать не больше 49% общей площади дома. Это называется иностранная квота.
На практике в большинстве проектов квота есть, и её просто проверяют перед сделкой.
Именно поэтому рынок квартир остаётся самым понятным и безопасным способом входа в тайскую недвижимость.
Квартиры в кондоминиумах иностранцы могут покупать в полную собственность — навсегда. На своё имя, с правом наследования, продажи и аренды.
Ограничение только одно: иностранцам может принадлежать не больше 49% общей площади дома. Это называется иностранная квота.
На практике в большинстве проектов квота есть, и её просто проверяют перед сделкой.
Именно поэтому рынок квартир остаётся самым понятным и безопасным способом входа в тайскую недвижимость.
Мифы, которые пугают покупателей
«Иностранцам нельзя владеть землёй»
Можно. Просто не напрямую землёй.
«Лизхолд — это небезопасно»
При правильной регистрации — безопасно и широко используется.
«Государство может всё отобрать»
За десятилетия развития рынка не было случаев, чтобы у иностранца отобрали легально оформленную недвижимость.
«Лучше оформить на тайца — так проще»
Проще — да. Безопаснее — нет, если нет юридической защиты.
Можно. Просто не напрямую землёй.
«Лизхолд — это небезопасно»
При правильной регистрации — безопасно и широко используется.
«Государство может всё отобрать»
За десятилетия развития рынка не было случаев, чтобы у иностранца отобрали легально оформленную недвижимость.
«Лучше оформить на тайца — так проще»
Проще — да. Безопаснее — нет, если нет юридической защиты.
Что выбрать на практике
Если отбросить теорию и смотреть на реальный рынок:
— для инвестиций лучше подходят квартиры freehold или виллы в лизхолд;
— для жизни — виллы с долгосрочной арендой земли;
— оформление через компанию — только для опытных инвесторов или бизнеса.
Главная ошибка — пытаться «схитрить» и сэкономить на юристах. Таиланд дружелюбный, но юридически не терпит импровизаций.
— для инвестиций лучше подходят квартиры freehold или виллы в лизхолд;
— для жизни — виллы с долгосрочной арендой земли;
— оформление через компанию — только для опытных инвесторов или бизнеса.
Главная ошибка — пытаться «схитрить» и сэкономить на юристах. Таиланд дружелюбный, но юридически не терпит импровизаций.
Итог
Иностранец не может владеть землёй в Таиланде напрямую, но это не мешает владеть домами, виллами и недвижимостью десятилетиями — легально, спокойно и с правом перепродажи.
Лизхолд, корпоративные схемы, семейные варианты — это не лазейки, а официальные инструменты, если использовать их правильно.
Получите консультацию и подборку объектов недвижимости под свои цели:
Лизхолд, корпоративные схемы, семейные варианты — это не лазейки, а официальные инструменты, если использовать их правильно.
Получите консультацию и подборку объектов недвижимости под свои цели: